Ba điểm sáng của thị trường bất động sản trong giai đoạn giảm tốc

.

Mới đây, Phòng Phân tích Công ty CP chứng khoán VnDirect vừa gửi các báo cáo thị trường cho nhà đầu tư. Trong đó, bộ phận này đánh giá, dù từ đầu năm đến nay, bất động sản Việt Nam liên tục rơi vào giai đoạn giảm tốc, nhưng nếu nhìn tổng quan thì toàn thị trường vẫn có những điểm sáng tích cực. Cụ thể, VnDirect đã chỉ ra 3 cơ sở để thấy rằng thị trường thời gian tới khá tươi sáng.

1. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam rất lớn

Theo ước tính của đơn vị này, trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, hai đô thị lớn nhất cả nước là Tp.HCM và Hà Nội sẽ đón thêm 110.000 hộ gia đình mới mỗi năm. Sự gia tăng này đến từ xu hướng nhập cư từ các vùng lân cận và tốc độ đô thị hóa nhanh về những thành phố phát triển hơn. Bên cạnh đó, việc cả cấu trúc dân số có sự thay đổi và tình hình xã hội trong đó có xu hướng tách khỏi mô hình gia đình nhiều thế hệ, mỗi hộ có số người ít hơn cũng khiến nhu cầu nhà ở hiện tại tăng cao hơn.

Ngoài triển vọng kinh tế trung hạn khả quan, thu nhập đầu người tăng, việc mua nhà không chỉ phục vụ nhu cầu chỗ ở mà còn là công cụ sinh lời, là cách bảo vệ giá trị tài sản khỏi yếu tố lạm phát đối với người lần đầu sở hữu bất động sản nhà ở.

bất động sản Tp.HCM
Khu Đông đang là tâm điểm thị trường bất động sản Tp.HCM. Ảnh: Vũ Lê

2. Chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông

Nếu so với các nước trong khu vực Đông Nam Á thì chi tiêu cho phát triển hạ tầng tại Việt Nam đang thuộc vào hàng cao. Cụ thể, mức chi tiêu trung bình hàng năm trong 2010 - 2016 đạt 5,7% trên GDP, số liệu do Asian Development Bank (ADB) cung cấp.

Hệ thống đường sắt đô thị và đường vành đai là các hạng mục trọng yếu tạo ra sự kết nối liên vùng với các khu vực ngoài trung tâm hành chính đồng thời giúp mở rộng khu vực nội thành. Đây cũng là động lực thúc đẩy các dự án bất động sản nhà ở các vùng ven, những địa bàn vốn có giá đất thấp hơn, rất thích hợp cho những dự án nhà ở trung cấp bình dân.

3. Lãi vay mua nhà chưa gây áp lực lên nhu cầu trong ngắn hạn

Theo báo cáo của CBRE về diễn biến của lãi vay mua nhà tại Việt Nam, hết tháng 6/2018, lãi vay mua nhà đã tăng 1 điểm phần trăm và cán mốc 11 - 12%, thậm chí có thể sẽ chạm mức 13% trong năm 2019. Điều này cho thấy lãi suất hệ thống đã được tăng lên để duy trì lạm phát cũng như hỗ trợ tỷ giá đồng nội tệ. Tuy nhiên, thực tế hiển nhiên là khi lãi suất tăng cao thì nhu cầu mua nhà từ trung đến dài hạn có thể bị ảnh hưởng tiêu cực.

Tuy nhiên, theo dự báo World Bank, khả năng tăng thu nhập lao động của người dân có thể ở mức 13,2%/năm trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 sẽ giúp duy trì khả năng trả gốc và lãi của người mua nhà ở mức 45 - 50% trên tổng thu nhập. Từ diễn biến này có thể thấy, hiện tại lãi suất vay mua nhà vẫn chưa gây áp lực lên nguồn cầu trong ngắn hạn. 

Nếu VnDirect có cái nhìn lạc quan như trên thì ngược lại, không ít quan điểm cho rằng thị trường bất động sản hiện đang bị bao trùm bởi không khí ảm đạm, thậm chí có thể xuất hiện bong bóng.

Tại Hội thảo "Sốt bất động sản - Cơ hội và rủi ro" tổ chức vào quý II/2018, chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu dự báo thị trường địa ốc có thể sẽ đối mặt với nguy cơ bong bóng nếu tín dụng vẫn được đổ vào bất động sản. Chính đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản.

Ông Hiếu cho rằng, thị trường bất động sản có dấu hiệu bong bóng là khi giá nhà đất tăng 100% trong vòng một năm. Cũng theo chuyên gia này, bong bóng bất động sản có thể sẽ nổ ra vào khoảng năm 2019, trùng với chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.

Ngoài ra, vị chuyên gia này còn đề cập thực trạng tồn tại hiện nay là tín dụng tiêu dùng đang bị sử dụng sai mục đích, cụ thể là đang chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây chính là nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường trong ngắn hạn và cần phải được giám sát, chấn chỉnh kịp thời.

Nguồn: nhadatgiaodich.com